Tikinti şirkətlərinin dələduzluqla məşğul olmasının səbəbi hardadır? Qanunvericilikdə, yoxsa…

Azərbaycanda tikinti şirkətlərinin bir mənzili bir neçə şəxsə satması artıq ənənə halını alıb. Bununla bağlı vətəndaşlar dəfələrlə etiraz aksiyaları keçiriblər və məhkəmələrdə bu tipli dələduzluq halları ilə bağlı kifayət qədər proses keçirilib. Tikinti şirkətlərinin bir mənzili bir neçə şəxsə satmasıyla bağlı məhkəmə qərarı ilə həbs olunan şirkət rəhbərləri də var. Buna baxmayaraq, tikinti şirkətlərinin rəhbərləri bu dələduzluq hallarını davam etdirirlər və nəticədə ev sahibi olmaq istəyən yüzlərlə vətəndaş dolandırıcılığın qurbanı olur. 

Qeyd edək ki, tikinti şirkətlərinin asanlıqla dələduzluq edə bilmələrinin əsas səbəblərindən biri, bir qayda olaraq, tikinti şirkətləri ilə alıcı vətəndaşlar arasında müqavilə imzalanarkən həmin müqavilələrin notarial qaydada təsdiq olunmamasıdır. Alıcı ilə müqavilə imzalayarkən tikinti şirkətlərinin işçiləri birmənalı olaraq müqavilələrin notarial qaydada təsdiq edilməsini imkansız hesab edirlər. Bu da onun göstəricisidir ki, tikinti şirkətlərinin fəaliyyətində qanunsuzluqlar hökm sürür. Hər şeydən əvvəl külli miqdarda vergidən yayınma halları baş verir. Yəni faktiki olaraq, tikinti şirkətləri bir tərəfdən dövləti aldadır, digər tərəfdən isə vətəndaşları dolandırırlar. Etiraf etməliyik ki, dünyanın heç bir yerində belə hallara rast gəlinmir. 

Bəs müqavilələrin notarial qaydada təsdiq olunmaması nə qədər Azərbaycan qanunvericiliyinə uyğundur? Və məhkəmələrin müqavilələr notarial qaydada təsdiq olunmadığı bir şəraitdə həmin müqavilələri hüquqi sənəd kimi qəbul etməsi nə qədər doğrudur?

PİA.AZ-ın əməkdaşı bu sualla bir sıra vəkillərə müraciət edib.

Vəkil Xalid Bağırovun fikrincə, tikinti sahiblərini o həddə gətirirlər ki, bir evi bir neçə nəfərə satmalı olurlar:

“Tikinti şirkətlərinin dələduzluq etmələrinin əsas səbəbi korrupsiyalardır. Müqavilələr sadəcə nəticədir. Tikinti şirkətlərində ehtiyac yarandığı üçün bir evi bir neçə nəfərə satmağa məcbur olurlar. Tikinti sahiblərini o həddə gətirirlər ki, bir evi bir neçə nəfərə satmalı olurlar. Korrupsiya nəticəsində belə deyək, tikinti 500 minə başa gəlirsə, onu satmaqla 5-6 milyon vəsait çıxartmaq olur. Burada həm də savadsızlıq var. Çünki bəzi tikinti şirkətləri mənzil hazır olmadan bu işə tələsik başlayırlar. Bunun da səbəbini başqa yerdə axtarmaq lazımdır ki, niyə nəzarət edən yoxdur?! Bu prosuderləri qanunvericilikdə daha da səmərəliləşdirmək olar. Öncəliklə, müqavilələrin notarial qaydada bağlanması ilə bağlı qərar yox, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında qanunvericiliyin təsdiqi lazımdır. İpotekləşdirmə aparılmalıdır. Məsələn, mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması ilə bağlı maddə var. Bəzi tikinti şirkətləri yarımçıq tikilən mənzili ipoteka ilə satmaq istəyir. Mənzil yoxdur, amma ipoteka ilə evi satmaq istəyir. Bu necə olur? Ona görə də qanun xüsusi norma nəzərdə tutub ki, binanı tikib qurtarmadan ayrı-ayrı mənzillərə kupça verə bilər. O zaman yarımçıq tikilinin dövlət reyestrində qeydiyyatı olduğuna görə ikinci dəfə o evi başqasına satmaq olmur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında  qanunun müddəaları düzgün işləsə,  o zaman bunu etmək olar.  Bəlkə də 7-8 ildir ki, o qanun qəbul edilib, amma işləmir. Niyə tikintisi başa çatmamış yarımçıq tikililərə çıxarılış verilmir ki, tikənlərdə rahat şəkildə ipoteka ilə mənzillərini vətəndaşlara sata bilsinlər?! Kimlərəsə sərf etmədiyinə görə qanunlar işləmir”

Vəkil Elmar Süleymanov bildirir ki, qanunda “qabaqcadan qeydiyyat” deyilən bir anlayış var:

“Əslində qanunverici orqan bu cür məsələni tənzimləyir. Belə ki, qanunda “qabaqcadan qeydiyyat" deyilən bir anlayış var və bu müddəaya görə, tikinti şirkətləri ilə alıcı vətəndaşlar arasında müqavilə imzalanarkən həmin müqavilə  mütləq dövlət qeydiyyat orqanında, DƏDRX-də (BTİ) qeydə alınmalıdır. Lakin əfsuslar olsun ki, praktikada bunu tətbiq etməkdən imtina edirlər.  Mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin və s. dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrində həyata keçirilir. Daşınmaz əmlakın və ya ona dair hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı üçün sənədlər natamam olduqda, mülkiyyətçinin razılığı ilə dövlət reyestrində qabaqcadan qeydiyyat aparıla bilər”.

Hüquqşünas Pənah Pənahlı hesab edir ki, şirkətin fəaliyyətinin nizamnaməsinə uyğunluğu dəqiq yoxlanılmır və nəticədə bu kimi hallar baş verir:

“Əgər hər hansısa tikinti şirkəti qeydiyyatdan keçirsə, bunun üçün ilk təsis qərarı və nizamnaməsi olmalıdır. Bütün tələb olunan sənədləri lazımi qaydada toplayan şəxs hüquqi şəxs yaradır. Bu zaman onun möhürü olur ki, bu da həmin sənədi qanuniləşdirir və əksər hallarda bu sənədlərə notarius təsdiqi lazım bilinmir. Çünki həmin tikinti şirkəti qanuni qeydiyyata alınmış və qanuni fəaliyyətlə məşğul olmuş olur. Ancaq təəssüf ki, həmin şirkətlərin fəaliyyətinə diqqət və nəzarət çox zəifdir. Yəni şirkətin fəaliyyətinin nizamnaməsinə uyğunluğu dəqiq yoxlanılmır və nəticədə bu kimi hallar baş verir.  Bunun nəticəsində də vətəndaşlar əziyyət çəkir. Məhkəmələr isə istər tikinti şirkətlərinin, istər bankların,  istərsə də başqa dövlət qeydiyyatına alınmış, qanuni fəaliyyət göstərən və qanunvericiliyə uyğun müqavilə tərtib edən,  onu öz möhür və imzası ilə təsdiq edən sənədi sübut kimi qiymətləndirə bilir və bu o qədər də ciddi yalnış sayıla bilməz. Çünki həmin tikinti şirkətləri dövlət orqanlarından qeydiyyatdan keçir”.

Advokat Hüquq Şirkəti”nin direktoru Xanlar Xoca hesab edir ki, notariat kontoru mövcud olmayan nəyinsə satışını təsdiq edə bilməz:

“Bəli, tikinti şirkətlərinin dələduzluq etməsinin səbəblərindən biri  məhz müqavilələrin notarial qaydada təsdiq edilməməsidir. Lakin Azərbaycan qanunvericiliyinə görə, yalnız dövlət reyestrinə alınmış daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı notarial hərəkətlər aparılır. Belə ki, Mülki Məcəllənin 178.2-ci maddəsinə görə, yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir. Yeni tikilən binalarda isə bəzən hələ hazır olmamış evlərin satışı həyata keçirilir. Notariat kontoru mövcud olmayan nəyinsə satışını təsdiq edə bilməz. Bu MM-də də təsbit olunub. MM-in 146.3-cü maddəsinə görə, Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Bəzi tikinti şirkətlərində isə hazır olan mənzillər satılır. Onlar isə hazır olsa da Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətində qeydiyyata alınmadıqları üçün alqı-satqı müqaviləsinin təsdiq olunması mümkünsüzdür. Lakin tikinti şirkətləri ilə vətəndaşlar arasında bağlanan müqavilələr də etibarsız sayıla bilməz. Çünki müqaviləni bir tərəfdən hüquqi şəxs olan tikinti şirkətinin vəzifəli şəxsi imzalayır, möhürləyir. Bu isə artıq hüquqi sənəddir və ona görə də məhkəmə haqlı olaraq, həmin müqavilələri sübut kimi tanıyır. Amma yaxşı olardı ki, dələduzluq qurbanı olan vətəndaşlarımızın sayının artmaması üçün yeni tikilən binalar DƏDRX-də qeydiyyata alınmadan onların mənzil satışına tam qadağa qoyulsun”.

Vəkil Azər Salehin fikrincə, Mülki Məcəlləlyə əsasən daşınmaz əmlaklara dair alqı-satqı müqavilələri mütləq yazılı formada olmalı və notarial qaydada təsdiq edilməlidir:

“Fikrimcə, istənilən halda müqavilə münasibətləri mütləq AR MM-nin tələbləri ilə tənzimlənir. Həmin məcəlləyə görə, daşınmaz əmlaklara dair alqı-satqı müqavilələri mütləq yazılı formada olmalı və notarial qaydada təsdiq edilməlidir. Bu qaydalara riayət edilməməsi əqdlərin etibarsizlığı üçün əsasdır. Burada tərəflərdən biri hüquqi şəxs olduğu üçün müqavilənin firmanın möhürü ilə təsdiqlənməsi iddiasə da  irəli sürülə bilər. Amma bələlədiyyə də hüquqi şəxsdir. O torpaq satanda bu əqdlər mütləq notariatda təsdiq edilir. Düşünürəm ki, MTK-ların dələduzluğu heç də eqdlərin notariatdan kənarda bağlanması ilə bağlı deyil. Düşünülmüş mexanizmi notariatda təsdiq etsələr də, yenə dələduzluq etmək mümkün olacaq. Bunun yeganə yolu odur ki, tikiləcək evin planı reyestri ilkin qeydiyyatdan keçilsin, sonra mənzil satılarkən digər mənzillərdə olduğu kimi reyestrdən yüklülük barədə forma alınsın və satılsın. Bu zaman  bir mənzili 2-3 nəfərə satmaq mümkün olmur. Müqavilələrin məhkəmələr tərəfindən qanuni sayılmasına gəlincə, bu doğrudur.  Çünki həmin müqavilədə firmanın möhürü və rəhbərin imzası var. Deməli orada götürülmüş öhdəliyə görə məsuliyyət yaranır”. 

Hüquqşünas Türkel Süleymanlı reyestrdən çıxarışı olan mənzillərin dələduzluqla satılması mümkün olmadığını bildirdi:

“Tikinti şirkətləri ilə alıcı vətəndaşlar arasında müqavilə imzalanarkən notarial təsdiqin tələb olunmamasının səbəbi odur ki, tikinti şirkəti hüquqi şəxsdir və hüquqi şəxsin öz möhürü olduğu üçün digər möhürlə təsdiq olunmuş sənədə ehtiyac qalmır. Əgər hər hansısa dələduz faktı aşkarlanarsa, bunun həll yolu başqadır. Əgər tikinti şirkətlərinin vətəndaşlara satdıqları evlərin vahid xidmətləri və vahid reyestr xidməti  olsaydı, o zaman dələduzluq faktı olmazdı. Çünki reyestrdən çıxarışı olan mənzillərin dələduzluqla satılması mümkün deyil. Ona görə ki, bir evi 2 nəfərə satmaq olmur. Tarazlıq olmayan yerdə bu cür ümumixalq problemlər yaranır. Qeyd edim ki, hər bir halda müqavilə notarial qaydada təsdiq olunsada belə əsas mülkiyyət hüququ yaratmır. Mülkiyyət hüququnun yaranması üçün maliyyə arayışı verilməlidir və tam ödənilməsi təsdiq olunsun”.

Gülşən ŞƏRİF

Şahidi olduğunuz hadisələri çəkib bizə göndərin!